0 Банк России намерен с первого квартала 2027 года изменить правила оценки кредитных рисков при выдаче ипотеки. Соответствующие планы регулятор раскрыл в «Обзоре банковского регулирования» за третий квартал 2026 года.
Одно из ключевых нововведений — закрытый перечень официальных документов, которыми банки смогут подтверждать доходы физических лиц при рассмотрении заявок на кредит. Сейчас единого списка нет, и каждый банк самостоятельно определяет, какие источники информации использовать для оценки платежеспособности клиента. В ЦБ рассчитывают, что новый подход повысит точность оценки кредитного риска и сократит возможности для мошенничества. Какие именно документы войдут в перечень, пока не сообщается.
Регулятор также планирует ограничить ипотечные схемы с льготным периодом от одного до пяти лет, когда заемщик сначала платит небольшие суммы, а затем ежемесячный платеж резко увеличивается — более чем в два раза. Для банков, использующих такие схемы, требования к резервированию могут вырасти вплоть до 50%. Это средства, которые финансовая организация должна держать в запасе и не может использовать в обычном обороте. Ограничения объясняются повышенным риском дефолта: заемщик может не справиться с возросшими платежами, а при превышении остатка долга над рыночной стоимостью квартиры возможности рефинансирования будут ограничены.
Кредиты на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) без использования счетов эскроу, если единственным обеспечением выступает земельный участок, планируется исключить из ипотечных портфелей банков. Полностью отказываться от строительства без эскроу не потребуется — такая возможность сохранится, если заемщик предоставит дополнительное обеспечение, например уже построенный дом, автомобиль или другое имущество. Ограничения связаны с рисками для заемщиков: при проблемах на стройке человек может потерять и вложенные деньги, и возможность получить готовый дом.
Помимо ипотечных ограничений, Банк России пересмотрит правила формирования резервов и учета реструктурированных кредитов. В частности, предлагается не считать реструктуризацией снижение процентной ставки по кредиту на основании федерального закона или акта Правительства РФ, ввести повышенное резервирование по кредитам юрлиц из группы высокого риска на платформе «Знай своего клиента», отменить обязательное формирование 100-процентного резерва при недействительном паспорте заемщика без просрочки или с просрочкой до 90 дней, а также закрепить ряд временных решений, включая включение в портфель однородных ссуд кредитов МСП до 100 млн рублей и учет поручительств региональных гарантийных организаций как обеспечение первой категории качества.
Нововведения планируется подготовить в первом квартале 2027 года, а вступление в силу ожидается с 1 июля 2027 года. По словам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, меры вводятся в ответ на контролируемую, но непростую ситуацию на финансовом рынке: вырос общий показатель просрочки по кредитам, и финансовые организации ищут пути обхода регуляторных ограничений, например вводят повышающие коэффициенты при удлинении займа или лизингового договора.
Заемщикам, планирующим ипотеку или кредит на строительство дома, стоит заранее уточнить в банке, какие документы он принимает для подтверждения дохода и какие требования предъявляет к обеспечению. При выборе ипотечной программы с небольшими платежами в первые годы важно проверить график погашения и размер платежа после окончания льготного периода, особенно если ежемесячная нагрузка впоследствии увеличивается более чем в два раза.
